E-newsTainan 記者 吳睿霖／台南報導
台南市政府9月30日辦理區段徵收剩餘可建築土地標售，在永康砲校及中國城暨運河星鑽兩處開發區推出6筆土地，最後僅有中西區運河星鑽2筆土地成交，總金額約39.14億元。表面上，市府一次取得可觀土地收入；但從過去三度辦理設定地上權、此次改採出售，以及整體標脫率僅33.33％來看，這場標售同時牽動公有土地處分、城市水岸開發與房地產市場信心等公共議題。
6筆土地僅2筆成交 星鑽、永康呈現兩種市場溫度
台南市地政局資料顯示，本次僅收到3封標單，成交2筆，平均溢價率約0.22％。成交土地均位於中國城暨運河星鑽區段徵收區，永康砲校區4筆經貿複合專用區土地則全數未標出。市府表示，成交結果顯示底價合理，並反映市場對台南發展前景具有信心。
然而，平均溢價率接近底價，也代表投標競爭程度有限。房地產專業媒體報導，星鑽段2425地號約1,627.98坪，由新春建設以約13.3億元得標，溢價率約0.64％；2426地號約3,088.45坪，僅有1封標單，以約25.7億元成交，得標價每平方公尺只比底價多20元，溢價率約0.008％。報導並稱得標者具有春福及三發地產相關背景，但完整身分仍應以市府正式得標清冊為準。
三度辦地上權後改為出售 政策轉折應公開說明
值得注意的是，這兩筆土地並非第一次招商。地政局公開紀錄顯示，星鑽段2425、2426地號曾於2023年、2024年及2026年1月三度辦理設定地上權招標；如今改採所有權出售並順利成交，代表市府處分方式已出現實質轉折。
設定地上權可讓政府保留土地所有權，透過權利金及地租取得長期收益；直接標售則能較快回收大筆資金，但土地所有權移轉後，政府對未來開發方向的控制主要回歸都市計畫、土地使用管制及都市設計審議。兩種方式各有政策取捨，不能僅以是否成交判斷優劣。
因此，本案公共利益的核心，不只是「賣了多少錢」，而是市府是否曾就地上權與出售兩種方案，提出完整的財務效益、城市發展及世代公平評估。目前公開資料尚未說明三次地上權招商未成的原因，也未交代改採出售前，是否重新評估保留所有權、調整權利金或分期開發等替代方案。
水岸核心高強度開發 公共空間與交通配套不可缺席
運河星鑽區位於台南運河、河樂廣場、海安商圈與永華市政中心周邊，是市中心少有的大面積水岸基地。官方計畫指出，整體區段徵收完成後，市府取得約4.93公頃公共設施用地，另提供約4.98公頃建築用地，原始規劃目的包括恢復水岸開放空間、串聯舊城商圈並兼顧公共性。
未來兩筆土地若進行高強度住宅、商場、辦公或旅館開發，可能帶動中西區投資與觀光，但也會增加交通、停車、公共設施、景觀及生活環境負荷。市府除了依法審查，仍應公開說明建築量體、開放空間、水岸動線及交通改善要求，避免公共投資完成水岸環境後，主要增值利益集中於少數開發者。
近底價成交不等於全面熱絡 資金重回市中心核心區
永康砲校區4筆土地全部流標，呈現不同市場訊號。業界分析認為，相關土地單筆規模及資金門檻較高，加上開發時程與市場風險，使建商態度轉趨審慎。相較之下，星鑽段位於成熟市中心，開發業者更願意以接近底價方式取得核心土地。
與2024年台南土地標售平均溢價率37.41％相比，本次平均溢價率僅0.22％，市場競價熱度已有明顯差異。市府若僅以成交總額宣稱市場信心，恐不足以完整呈現標售結果；標脫率、投標件數、溢價幅度及未標出土地比例，也應一併納入公共檢驗。
39.14億元不是可自由支用收入 淨收益應對外揭露
39.14億元亦不宜直接解讀為可自由支用的市庫收入。地政局過往說明，區段徵收土地標售收入須優先償還開發成本及銀行貸款，若有盈餘，才會挹注公共建設。市府仍應公布本案土地取得、拆遷、工程、融資及管理成本，讓市民了解扣除相關支出後，真正可供公共建設使用的淨收益。
本案後續值得追蹤三項重點：第一，市府應公開正式得標清冊與完整成交條件；第二，說明由設定地上權轉為出售的決策依據及公益評估；第三，要求未來開發計畫提出交通、景觀、開放空間及水岸公共使用配套。
運河星鑽兩筆土地成交，為台南市中心開發帶來新的轉折，但39.14億元只是交易數字。公有土地是否換得合理價格、收益是否回到公共建設、開發成果能否由市民共享，才是這場標售真正需要被持續監督的核心。
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